Вопрос: при переводе жилого помещения в нежилое в мкд нужно ли 100 % согласие собственников, либо достаточно 50% от собственников мкд, из них в том числе должны быть согласны 2/3 жителей подъезда, в котором расположено переводимое помещение, плюс согласие собственников смежных помещений, при условии что придомовая территория отмежевана по границе фундамента, но будет произведена организация отдельной входной группы путем демонтажа пристенка из существующего оконного проема, и по проекту это будет перепланировка помещения?
Ответ: для перевода жилого помещения в нежилое необходимо решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (МКД) о согласии на такой перевод (п. 6 ч. 2 ст. 23, п. 4.5 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ).
Собрание по вопросу перевода жилого помещения в нежилое правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие (ч. 3 ст. 45 ЖК РФ) при наличии в МКД более одного подъезда — собственники помещений или их представители, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений, в том числе собственники помещений в МКД, расположенных в одном подъезде с переводимым помещением, обладающие более чем 2/3 голосов от общего числа голосов таких собственников.
Иными словами, если в доме несколько подъездов, оба условия должны соблюдаться одновременно, иначе кворума не будет и решение можно оспорить. Нужно собрать не 2/3 голосов во всем доме, а хотя бы половину. Зато должны принять участие собственники с более чем 2/3 голосов именно из нужного подъезда.
Решение общего собрания собственников помещений о согласии на перевод жилого помещения в нежилое должно быть принято (ч. 1.2 ст. 46 ЖК РФ) при наличии в МКД более одного подъезда — большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в собрании собственников помещений, а также при условии голосования за принятие такого решения собственниками помещений в МКД, в подъезде которого расположено переводимое помещение, обладающими большинством голосов от общего числа голосов таких собственников, принимающих участие в этом собрании.
Эти условия нужно учесть при оформлении протокола общего собрания. Если набрать большинство голосов во всем доме, но не набрать большинства в конкретном подъезде, перевод не согласуют.
Для перевода жилого помещения в нежилое потребуется согласие на такой перевод от каждого собственника всех помещений, примыкающих к переводимому помещению, то есть имеющих с ним общую стену или расположенных непосредственно над или под ним.
Такие согласия оформляются в письменной произвольной форме, позволяющей определить волеизъявление собственника примыкающего помещения. В согласии должны быть указаны Ф.И.О. (последнее — при наличии) и паспортные данные собственника примыкающего помещения (для юридических лиц — полное наименование и ОГРН), номер такого помещения и реквизиты документов, подтверждающих право собственности на него (п. 7 ч. 2, ч. 2.2 ст. 23 ЖК РФ).
Если перевод помещения в нежилое предусматривает реконструкцию, перепланировку или переустройство, и придется как-то задействовать общее имущество (к которому относится стена дома), нужно получить согласие 100% собственников, владеющих жилыми помещениями и другими помещениями в этом доме и имеющих долю на общее имущество.
