Вопрос: гражданин купил квартиру, которая оказалась с задолженностью за коммунальные услуги. В соответствии с договором купли-продажи «В случае выявления задолженностей по оплате взносов за капитальный ремонт, за коммунальные услуги, эксплуатационные платежи, электроэнергию, газоснабжение, возникших в период владения недвижимым имуществом Продавцом по дату регистрации права собственности за Покупателем в пределах срока исковой давности (3 календарных года), Продавец обязан погасить такую задолженность в течении 30 (Тридцати) рабочих дней с момента выставления требования Покупателем и предоставления подтверждающих документов». С момента возникновения права собственности новый собственник исправно оплачивает квитанции за коммунальные услуги. В настоящее время региональный оператор обратился в суд за вынесением судебного приказа о взыскании задолженности за вывоз мусора за периоды, когда данный гражданин ещё не был собственником. Подскажите, может ли региональный оператор взыскать эту задолженность?

 

В ответ на Ваш вопрос сообщаем:

С момента возникновения права собственности на жилое помещение у собственника помещения возникает обязанность по внесению платы за такое помещение и коммунальные услуги (п. 5 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ; п. 1 ст. 131 ГК РФ).

По общему правилу новый собственник квартиры не отвечает по долгам предыдущего, поскольку обязанность по оплате жилого помещения и коммунальных услуг лежит на каждом собственнике (ст. 210 ГК РФ).

Исключение составляют взносы на капитальный ремонт. Так, при переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме к новому собственнику переходит обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, в том числе не исполненная предыдущим собственником обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт, за исключением случаев, когда предыдущим собственником помещения является РФ, субъект РФ или муниципальное образование (публичное образование) (ч. 3 ст. 158 ЖК РФ).

Обязательства предыдущего собственника по оплате коммунальных услуг могут быть переведены на нового собственника лишь посредством совершения сделки — перевода долга. Данная сделка требует согласия нового собственника и без него не может быть совершена (п. п. 1, 2 ст. 391 ГК РФ).

В ситуации, когда региональный оператор обратился за вынесением судебного приказа, может произойти ситуация, что суд вынесет судебный приказ, не учтя смену собственника. В этом случае необходимо подать заявление о его отмене.

Во избежание возникновения в дальнейшем судебных процессов, о смене собственника недвижимого имущества (квартиры) желательно направить уведомление в организацию, ответственную за оказание коммунальных услуг, в письменной форме, приложив при этом копию договора купли-продажи и свидетельство о регистрации права собственности.

Далее необходимо уведомить бывшего собственника о предъявлении к вам требований об уплате коммунальных платежей за период, когда вы собственником не являлись. Возможно, он погасит свою задолженность в добровольном порядке.

В случае отказа предыдущего собственника от добровольного погашения задолженности для решения данного вопроса потребуется обратиться в суд (п. 1 ст. 11, ст. 304 ГК РФ).

В частности, по данной категории споров в качестве ответчика может выступать управляющая организация или МФЦ, к которым могут быть предъявлены требования об исключении из лицевого счета (единого жилищного документа) задолженности предыдущего собственника (Апелляционное определение Московского городского суда от 08.08.2017 N 33-30369/2017; Определение Первого кассационного суда общей юрисдикции от 20.05.2021 N 88-10086/2021 по делу N 2-3751/2020).