Вопрос: мы арендуем помещение и в нем проходят коммуникации (канализация) всего дома, поскольку дом старый. Имеем ли мы право по закону перекрыть данные коммуникации (канализацию) до проведения сотрудниками ЖЭУ ремонтных работ?

В ответ на Ваш вопрос сообщаем:

Согласно п. 3 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ санитарно-техническое и другое оборудование, находящееся в доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, является общим имуществом, принадлежащим на праве долевой собственности всем собственникам помещений в МКД.

Как разъясняется в п. 26 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2021)» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 07.04.2021), правовой режим общего имущества в многоквартирном доме предусматривает запрет для лиц, в том числе собственников помещений в многоквартирном доме, пользоваться общим имуществом многоквартирного дома единолично без согласия других сособственников.

Надлежащее содержание общего имущества, в том числе осуществление текущего ремонта, в зависимости от способа управления многоквартирным домом обеспечивается (пп. «з» п. 11, п. 16   «Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме…», утв. Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491):

а) собственниками помещений:

  • путем заключения договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией;
  • путем заключения договора о содержании и ремонте общего имущества с лицами, оказывающими услуги и (или) выполняющими работы (при непосредственном управлении многоквартирным домом);

б) ТСЖ, жилищным, жилищно-строительным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом (при управлении многоквартирным домом):

  • путем членства собственников помещений в указанных организациях;
  • путем заключения собственниками помещений, не являющимися членами указанных организаций, договоров о содержании и ремонте общего имущества с этими организациями;

в) застройщиком (лицом, обеспечивающим строительство многоквартирного дома) — в отношении помещений в этом доме, не переданных иным лицам по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию:

  • самостоятельно (без заключения договора управления таким домом с управляющей организацией);
  • путем заключения договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией;

г) лицом, принявшим от застройщика после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещение в этом доме по передаточному акту или иному документу о передаче, путем заключения договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией, отобранной органом местного самоуправления по результатам открытого конкурса.

Если был заключен договор с управляющей организацией, то в договоре управления в том числе должен содержаться перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, а также порядок внесения такой платы (ч. 2, 3 ст. 162 ЖК РФ).

При этом управляющая организация, товарищество или кооператив должны обеспечивать нормативно установленные требования по содержанию и обслуживанию жилого фонда (ч. 2.2, 2.3 ст. 161 ЖК РФ).

Таким образом, по общему правилу собственник помещения, через которое проходят общие коммуникации МКД, не вправе в отсутствие согласия собственников других помещений в МКД совершать действия с общим имуществам, приводящие к невозможности его использования по назначению. Если содержание общего имущества МКД по договору управления МКД осуществляет управляющая организация, то собственник помещений вправе потребовать от нее как выполнения необходимых ремонтных работ, так и (в случае, если  продолжение эксплуатации оборудования до ремонта объективно создает угрозу аварии и причинения вреда имуществу собственника) временного перекрытия коммуникаций.

Перекрытие системы должно осуществляться в такой ситуации либо управляющей организацией, либо по решению общего собрания собственников помещений МКД.

Действия собственника по перекрытию канализационной системы без согласия других собственников и без привлечения управляющей организации могут быть признаны правомерными в случае, если собственник докажет, что они были совершены в целях минимизации ущерба в условиях уже наступившей аварии (ст. 1064, ст. 1067 ГК РФ). Кроме того, найден один судебный акт, в котором суд признал схожие действия собственника правомерными при наличии независимых технических заключений о том, что эксплуатация системы в текущем состоянии невозможна.