Вопрос: УК арендует нежилое помещение у администрации МО более 2х лет (непрерывный договор аренды). УК обратилась к арендатору с заявлением на право выкупа данного нежилого помещения (согласно ст. 159-ФЗ). В ответ на наше обращения администрация сообщила, что данное нежилое помещение в МКД является объектом муниципальной собственности. Данные помещения имеют коммерческую ценность, и используются АМО для сдачи в аренду и извлечению коммерческой выгоды, вопрос продажи не рассматривается. Подскажите пожалуйста, имеет ли право АМО отказать в праве выкупа арендатору? Как управляющей компании правильно поступить?
В ответ на Ваш вопрос сообщаем:
Статья 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» устанавливает, что субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:
1) арендуемое недвижимое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, и на день подачи заявления оно находится в их временном владении и пользовании или временном пользовании непрерывно в течение одного года и более в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 159-ФЗ;
1.1) арендуемое движимое имущество включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, в указанном перечне в отношении такого имущества отсутствуют сведения об отнесении такого имущества к имуществу, указанному в части 4 статьи 2 159-ФЗ, и на день подачи заявления такое имущество находится в их временном владении и пользовании или временном пользовании непрерывно в течение одного года и более в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 159-ФЗ;
2) отсутствует задолженность по арендной плате за движимое и недвижимое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 159-ФЗ, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 159-ФЗ, — на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления;
5) сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.
В п. 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 N 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» дано разъяснение, согласно которому при рассмотрении споров судам необходимо учитывать, что перечень условий, при наличии которых арендатор обладает преимущественным правом на приобретение арендованного имущества, определен в Федеральном законе N 159-ФЗ исчерпывающим образом. Субъекты Российской Федерации и муниципальные образования не вправе своими нормативными правовыми актами устанавливать каких-либо иных ограничений либо дополнительных условий реализации права на приобретение недвижимости.
Таким образом, для муниципальных органов власти установлен запрет на создание дополнительных как материальных, так и административных условий для реализации преимущественного права на приобретение имущества. Выполнение условий, содержащихся в Федеральном законе 159-ФЗ, является единственным и достаточным условием для удовлетворения притязаний арендатора.
Согласно ч. 2 ст. 9 Федерального закона N 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
ВАС РФ в Определении от 11.03.2012 N ВАС-5053/11 по делу N А41-15725/2010 поддержал позицию кассационного суда, который отклонил доводы администрации о невозможности отчуждения спорного имущества в собственность заявителя ввиду отсутствия волеизъявления собственника и невключения указанного имущества в прогнозный план (программу) приватизации муниципального имущества городского округа как противоречащие ч. 2 ст. 9 Федерального закона N 159-ФЗ (см. также Определение ВАС РФ от 24.08.2011 N ВАС-10239/11 по делу N А41-13876/09, Постановления ФАС Московского округа от 22.05.2014 N Ф05-4064/2014 по делу N А40-172075/12-54-1115, ФАС Поволжского округа от 28.02.2012 по делу N А72-8449/2010).
Таким образом, в рассматриваемой ситуации после получения указанного заявления уполномоченный муниципальный орган обязан произвести действия (при соблюдении заявителем требований закона), направленные на реализацию преимущественного права арендатора на приобретение в собственность объекта недвижимости.
В соответствии с ч. 8 ст. 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации отказ уполномоченного органа в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, а также его бездействие в части принятия решения об отчуждении арендуемого имущества и (или) совершения юридически значимых действий, необходимых для реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
Об особенностях рассмотрения таких дел см. Перспективы и риски арбитражного спора: Аренда нежилого помещения. Заключение и действие договора: Арендатор, имеющий право выкупа нежилого помещения, хочет заключить договор купли-продажи.
