Вопрос: на земельном участке строится несколько зданий. В сметах на каждое здание заложены внутренние коммуникации (водоснабжение, водоотведение, теплоснабжение), которые будут учтены в их стоимости и будут облагаться налогом на имущество.
Кроме того, есть смета на строительство наружных сетей водоснабжения, водоотведения, теплоснабжения.
Планируется учесть наружные сети как отдельные объекты ОС с учетом по группе «Сооружения» и не облагать налогом на имущество, т.к. теоретически они могут быть извлечены и перемещены в другое место — движимое имущество. Регистрация сетей в ЕГРН не планируется.
Возможные риски? Обоснованность позиции?

В ответ на Ваш вопрос сообщаем:

Согласно ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.  Однако данная статья не содержит конкретного перечня объектов, которые относятся к недвижимому имуществу.

В п. 6 ч. 2 ст. 2, Федерального закона от 30.12.2009 N 384-ФЗ (ред. от 02.07.2013) «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» (далее ФЗ № 384) установлено:

  • здание — результат строительства, представляющий собой объемную строительную систему, имеющую надземную и (или) подземную части, включающую в себя помещения, сети инженерно-технического обеспечения и системы инженерно-технического обеспечения и предназначенную для проживания и (или) деятельности людей, размещения производства, хранения продукции или содержания животных;
  • сооружение — результат строительства, представляющий собой объемную, плоскостную или линейную строительную систему, имеющую наземную, надземную и (или) подземную части, состоящую из несущих, а в отдельных случаях и ограждающих строительных конструкций и предназначенную для выполнения производственных процессов различного вида, хранения продукции, временного пребывания людей, перемещения людей и грузов;
  • система инженерно-технического обеспечения — одна из систем здания или сооружения, предназначенная для выполнения функций водоснабжения, канализации, отопления, вентиляции, кондиционирования воздуха, газоснабжения, электроснабжения, связи, информатизации, диспетчеризации, мусороудаления, вертикального транспорта (лифты, эскалаторы) или функций обеспечения безопасности;

Следовательно, под объектом недвижимого имущества необходимо понимать единый конструктивный объект капитального строительства как совокупность указанных в п. 6 ч. 2 ст. 2 ФЗ  N 384 объектов, функционально связанных со зданием (сооружением) так, что их перемещение без причинения несоразмерного ущерба назначению объекта недвижимого имущества невозможно. Не включаются в состав объекта недвижимого имущества, учитываемые как отдельные инвентарные объекты движимого имущества (основные средства), которые могут быть использованы вне объекта недвижимого имущества, демонтаж которых не причиняет несоразмерного ущерба его назначению и (или) функциональное предназначение которых не является неотъемлемой частью функционирования объекта (здания, сооружения) (Постановлении Девятого арбитражного апелляционного суда от 22.12.2021 N 09АП-48149/2021 по делу N А40-549/2019).

Для признания наружных сетей объектом движимого имущества необходимо наличие следующих признаков:

  • функциональное предназначение сетей не является неотъемлемой частью функционирования объекта недвижимого имущества;
  • сети могут быть использованы вне объекта недвижимого имущества;
  • демонтаж сетей не причиняет несоразмерного ущерба назначению объекта недвижимости.

Важно отметить, что при возникновении спорных моментов в первую очередь следует руководствоваться фактическими техническими характеристиками объекта, его индивидуальными особенностями (способа, условий установки и эксплуатации). Также следует учитывать, является ли этот объект составной частью другого объекта или самостоятельным объектом, возможно ли использование объекта без (вне) недвижимого имущества, зависит ли функциональность объекта недвижимого имущества от наличия (отсутствия) установленного  “спорного” объекта.

Как правило, наружные сети водопровода, водоотведения, наружного теплоснабжения  и т.д. функционально связанны с недвижимостью, так как входят в состав системы инженерно-технического обеспечения здания или сооружения. Кроме того, данные сети не могут быть использованы отдельно от недвижимого имущества.

Следовательно, наружные сети водопровода, водоотведения, наружного теплоснабжения не являются движимым имуществом.

Наружные сети можно учесть как отдельные объекты ОС, если они отвечают критериям, установленным ФСБУ 6/2020 «Основные средства». В качестве самостоятельных инвентарных объектов наружные сети принимаются к учету, в частности, если их срок использования отличается от срока службы здания.

Согласно ст. 131 ГК РФ и ч. 6 ст. 1, Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 14.02.2024) «О государственной регистрации недвижимости» госрегистрации подлежит право собственности на основные средства, которые являются объектами недвижимого имущества. При этом, тот факт, что право собственности на коммуникационные сети не регистрировано, не является основанием для исключения таких объекты из налоговой базы по налогу на имущество. Например, в Постановлении Арбитражного суда Центрального округа от 16.11.2023 N Ф10-5004/2023 по делу N А48-881/2023 судебный орган отметил, что отсутствие государственной регистрации права собственности на объект недвижимости не препятствует признанию его основным средством для целей бухгалтерского учета и, как следствие, объектом обложения налогом на имущество организаций.

Иными словами, при формировании налоговой базы в целях уплаты налога на имущество организации важно понимать, что отсутствие государственной регистрации  права собственности на объект налогообложения не влияет на уплату налога на имущество.

Исходя из вышеизложенного, указанные наружные сети создаются для обеспечения эксплуатации здания и являются частью системы инженерно-технического обеспечения, следовательно, их извлечение и перемещение приведет к несоразмерному ущербу функционалу здания. Следовательно, в случае признания наружных сетей движимым имуществом существует риск переквалификации налоговым органом данного имущества как недвижимого с доначислением налога на имущество.

Наружные сети организация вправе учесть как отдельные основные средства. Налог на имущество в данном случае рассчитывается по среднегодовой стоимости (п. 1 ст. 374 НК РФ).