Вопрос: Какой гарантийный срок на недвижимое имущество по договору купли-продажи?

Ответ: Согласно п. 2 ст. 470 ГК РФ в случае, когда договором купли-продажи предусмотрено предоставление продавцом гарантии качества товара, продавец обязан передать покупателю товар, который должен соответствовать требованиям, предусмотренным ст. 469 ГК РФ, в течение определенного времени, установленного договором (гарантийного срока).

Если иное не установлено законом или договором купли-продажи, покупатель вправе предъявить требования, связанные с недостатками товара, при условии, что они обнаружены в сроки, установленные ст. 477 ГК РФ (п. 1 ст. 477 ГК РФ). Если на товар установлен гарантийный срок, покупатель вправе предъявить требования, связанные с недостатками товара, при обнаружении недостатков в течение гарантийного срока (п. 3 ст. 477 ГК РФ).

Согласно п. 2 ст. 477 ГК РФ если на товар не установлен гарантийный срок или срок годности, требования, связанные с недостатками товара, могут быть предъявлены покупателем при условии, что недостатки проданного товара были обнаружены в разумный срок, но в пределах 2 лет со дня передачи товара покупателю либо в пределах более длительного срока, когда такой срок установлен законом или договором купли-продажи. Аналогичная норма предусмотрена п. 1 ст. 19 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 «О защите прав потребителей» (далее — Закон о защите прав потребителей).

В соответствии с п. 3 ст. 29 Закона о защите прав потребителей потребитель вправе предъявлять требования, связанные с недостатками выполненной работы (оказанной услуги), если они обнаружены в течение гарантийного срока, а при его отсутствии в разумный срок, в пределах 2 лет со дня принятия выполненной работы (оказанной услуги) или 5 лет в отношении недостатков в строении и ином недвижимом имуществе.

В соответствии с п. 1 ст. 737 ГК РФ в случае обнаружения недостатков во время приемки результата работы или после его приемки в течение гарантийного срока, а если он не установлен, — разумного срока, но не позднее 2 лет (для недвижимого имущества — 5 лет) со дня приемки результата работы, заказчик вправе по своему выбору осуществить одно из предусмотренных в ст. 723 ГК РФ прав либо потребовать безвозмездного повторного выполнения работы или возмещения понесенных им расходов на исправление недостатков своими средствами или третьими лицами.

Специального гарантийного срока в отношении земельных участков законодательством не предусмотрено, в связи с чем для них применяется общее для недвижимости условие, установленное ГК РФ или договором.

В соответствии с ч. 5 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон N 214-ФЗ) гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем 5 лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором.

Гарантийный срок на индивидуальный жилой дом устанавливается договором и не может составлять менее 5 лет (п. 4 ч. 4.2 ст. 4 Закона N 214-ФЗ).

Под гарантийным сроком долевого строительства по смыслу действующего законодательства РФ следует понимать период времени, в течение которого в случае обнаружения в объекте долевого строительства недостатка застройщик обязан удовлетворить законные требования участника долевого строительства. Таким образом, Закон N 214-ФЗ предусматривает возможность участника обратиться с претензией к застройщику в течение всего гарантийного срока в отношении недостатков, не заявленных им до подписания акта приема-передачи (Трапезников В.А. Комментарий к Федеральному закону от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (постатейный). 2-е издание, переработанное и дополненное. М.: Проспект, 2020).

В то же время, как указано в Определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 30.08.2022 N 51-КГ22-6-К8, если договором купли-продажи недвижимого имущества гарантийный срок не установлен, а законом не оговорены специальные сроки, в течение которых покупатель мог предъявить требование по качеству приобретенного недвижимого имущества, то в силу п. 2 ст. 477 ГК РФ и абз. 2 п. 1 ст. 19 Закона о защите прав потребителей покупатели недвижимости вправе предъявить к продавцу недвижимости, не являющемуся застройщиком, требование в отношении недостатков товара в том случае, если недостатки были обнаружены в пределах 2 лет со дня передачи товара покупателю.

Судебная практика при рассмотрении споров в отношении гарантийного срока по договорам купли-продажи, где продавцом выступает организация-застройщик, не отличается единообразием: в ряде дел суды указывают, что в случае, если договор купли-продажи заключен сторонами после ввода дома в эксплуатацию (т.е. имущество приобретено уже не у застройщика по договору участия в долевом строительстве, а по договору купли-продажи у собственника), то правоотношения сторон регулируются положениями гл. 30 ГК РФ и подлежит применению 2-летний гарантийный срок (Определение Шестого кассационного суда общей юрисдикции от 08.02.2022 N 88-3398/2022, Определении Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 05.07.2022 по делу N 88-12977/2022).

В то же время существует иная позиция судов, согласно которой в случае, если продавец является застройщиком, гарантийный срок должен составлять 5 лет (Определения Первого кассационного суда общей юрисдикции от 10.08.2022 N 88-22260/2022, от 20.05.2020 N 88-14570/2020; Седьмого кассационного суда общей юрисдикции от 19.01.2023 по делу N 88-286/2023).

В Постановлении Девятого арбитражного апелляционного суда от 07.06.2022 N 09АП-29754/2022 по делу N А40-303368/2019 (Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 23.08.2022 N Ф05-24433/2021 данное Постановление оставлено без изменения) отмечено, что законодателем не случайно установлены гарантийные сроки для объектов недвижимого имущества длительностью в 5 лет (ст. 755 ГК РФ), это означает, что дефекты могут проявляться сколь угодно раз в течение указанного периода.

Контрактом между субъектами предпринимательской деятельности может быть установлен и иной гарантийный срок. Например, контрактом установлено, что гарантийный срок на приобретаемое недвижимое имущество составляет 24 месяца с момента подписания акта приема-передачи при прямом закреплении контрактом положения, что при обнаружении в течение гарантийного срока недостатков, дефектов недвижимого имущества, которые препятствуют его нормальной эксплуатации, покупатель в течение 2 рабочих дней сообщает об этом продавцу (Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 17.03.2023 N Ф03-371/2023 по делу N А59-6891/2021).